Diagnostic Technique Global à Metz : DTG copropriété et mise en copropriété
Le Diagnostic Technique Global (DTG) est l’audit de référence de la copropriété en France. Il photographie l’état réel du bâti et projette les travaux à dix ans. Instauré par la loi ALUR de 2014, retouché récemment par la loi Habitat dégradé n° 2024-322 du 9 avril 2024, il encadre trois situations : la mise en copropriété d’un immeuble ancien, l’injonction administrative, et la décision volontaire d’un syndicat.
Le problème, c’est qu’un DTG bâclé fait passer à côté de pathologies structurelles ou surestime des postes de dépenses de 30 %. Un diagnostic technique global copropriété à Metz mérite une vraie ingénierie derrière : visite terrain complète, mesures, analyse énergétique, hiérarchisation.
En réalité, à Metz et en Moselle, le DTG est surtout demandé dans deux cas : pour une mise en copropriété d’immeuble ancien (le notaire l’exige avant publication), et pour préparer un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT / PPPT / 3PT) ambitieux.
Trois cas où le DTG est obligatoire
- Mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans (art. L.731-4 CCH). C’est le cas le plus fréquent à Metz.
- Injonction administrative en cas d’insalubrité ou de péril (art. L.731-5 CCH).
- Décision en AG votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Hors ces trois cas, le DTG reste vivement recommandé : il alimente un PPT / PPPT solide et peut même en dispenser la copropriété (voir dernière section).
DTG et mise en copropriété à Metz : le cas concret
Vous divisez une maison ou un immeuble ancien à Metz en plusieurs lots pour vente, donation ou location. La loi vous impose un DTG préalable :
- Charge du propriétaire divisant (pas du futur syndicat)
- Doit précéder l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division (EDD)
- Le notaire ne publie pas la mise en copropriété sans le DTG
- Base légale : art. L.731-4 CCH
Ce qu’on observe sur le terrain à Metz : les propriétaires divisants découvrent souvent cette obligation à l’étude du notaire, en pleine phase de rédaction de l’acte. Anticiper le DTG mise en copropriété évite de bloquer une vente.
Les autres obligations du propriétaire divisant
- Interdictions de division (art. L.126-17 CCH) : impossible de créer des lots d’habitation de moins de 14 m² et 33 m³, ni de diviser un immeuble frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité.
- Permis de diviser (art. L.126-18 CCH) : à vérifier en mairie de Metz avant l’acte. Certaines communes de Moselle l’ont instauré.
- Immatriculation au registre national des copropriétés (art. L.711-1 et suivants CCH) : le notaire s’en charge lors de la publication (L.711-4).
- Diagnostics par lot vendu : DDT de l’article L.271-4 CCH (DPE, amiante, plomb, ERP, etc.) en cas de vente.
- Articulation avec un futur PPT / PPPT quand la copropriété grandit.
Les 4 volets d'un DTG (art. L.731-1 CCH)
Le contenu du diagnostic technique global copropriété est fixé par la loi :
- État apparent des parties communes et des équipements communs : structure, façades, toiture, VRD, chaufferie, ascenseurs, ventilation
- Situation au regard des obligations légales et réglementaires : conformité incendie, accessibilité, plomb, amiante, gaz, électricité
- Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale
- DPE de l’immeuble ou audit énergétique (art. L.731-1, 4°)
Point important sur le 4° : deux DPE de lots distincts ne remplacent pas un DPE de l’immeuble. Les périmètres et méthodes de calcul diffèrent. Un DTG livré sans ce volet est incomplet au regard du texte.
DPE collectif obligatoire depuis le 1er janvier 2026
Article L.126-31 CCH : depuis le 1er janvier 2026, tout bâtiment d’habitation collective de moins de 50 lots dont le permis est antérieur à 2013 doit disposer d’un DPE collectif. Une maison ancienne divisée en 2 logements à Metz entre dans ce champ dès la création de la copropriété.
L’obligation pèse sur le bâtiment, pas sur l’ancienneté de la copro. LPS intègre ce DPE collectif au DTG en un seul mouvement lors d’une mission de mise en copropriété : le diagnostic devient conforme et la copropriété naissante satisfait immédiatement l’obligation L.126-31.
Voir aussi la page dédiée DPE collectif à Metz.
Qui peut réaliser un DTG à Metz ?
Décret n° 2016-1965, art. D.731-1, exige du professionnel :
- Diplôme post-secondaire de 3 ans minimum en techniques du bâtiment (ingénieur, ou équivalent)
- Assurance responsabilité civile professionnelle
- Attestation sur l’honneur d’impartialité
Dans le cas particulier d’une mise en copropriété (art. D.731-3), l’exigence d’indépendance vis-à-vis du syndic ne s’applique pas : le syndicat n’existe pas encore.
Florian Louyot, ingénieur énergie basé à Metz, répond à ces exigences : diplôme d’ingénieur, RC pro, attestation d’impartialité systématique en début de mission.
Déroulé de la mission DTG à Metz
- Visite terrain de la copropriété (demi-journée sur site)
- Analyse documentaire : carnet d’entretien, PV d’AG, contrats, diagnostics existants
- Rédaction du rapport (30 à 50 pages selon la taille de l’immeuble)
- Remise du DTG au propriétaire divisant ou au syndic
- Présentation en AG ou remise au notaire selon le cas
Délai standard : 3 à 4 semaines entre la visite et le rapport final.
DTG et PPT : le lien à ne pas rater
Le DTG est la photo, le PPT (PPPT / 3PT) est la trajectoire. Un DTG récent sert de base à un PPPT solide, et peut même en dispenser la copropriété.
Article 14-2 II de la loi de 1965 : si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 ans à venir, le syndicat est dispensé de PPT pendant la durée de validité du diagnostic. C’est une issue réaliste pour un immeuble entretenu.
| DTG | PPT (PPPT / 3PT) | |
|---|---|---|
| Base légale | Art. L.731-1 à L.731-5 CCH | Art. 14-2 loi 65-557 |
| Nature | Constat à l'instant T | Plan d'action 10 ans |
| Obligatoire | Mise en copro > 10 ans, injonction, vote AG | Copro > 15 ans (calendrier 2023-2025) |
| Contenu clé | 4 volets + DPE immeuble | Travaux + coûts + échéancier + gains énergétiques |
| Devenir | Présenté en AG, dispense PPT possible | Voté en AG (art. 25), actualisé tous 10 ans |
Pour tout savoir sur le Plan Pluriannuel de Travaux à Metz, consultez la page dédiée.
Questions fréquentes
Le DTG est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Non. Trois cas seulement : mise en copropriété d’un immeuble > 10 ans, injonction administrative, vote AG. Recommandé au-delà.
Combien coûte un DTG à Metz ?
Fourchette variable selon la taille de l’immeuble et le nombre de lots. Devis sur mesure sous 48 h.
DTG et audit énergétique, c’est pareil ?
Non. Le DTG couvre 4 volets dont un DPE immeuble ou audit énergétique. L’audit énergétique est un des volets du DTG, pas l’inverse.
Peut-on utiliser un DTG existant pour établir un PPT ?
Oui, un DTG récent sert de base au PPPT et peut en dispenser (art. 14-2 II).
Mon notaire me réclame un DTG pour une mise en copropriété à Metz : est-ce normal ?
Oui, obligation légale (art. L.731-4 CCH). Le notaire ne publiera pas la division sans DTG.
Faut-il un DTG pour diviser une maison en 2 lots à Metz ?
Oui si la maison a plus de 10 ans (art. L.731-4 CCH).
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